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物權(quán)法司法解釋歷時(shí)七年出臺(tái)，最高法解讀——房子該歸誰 法院這么判
發(fā)布時(shí)間：2016.03.07 信息來源：《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2016年02月24日 11 版） 作者：記者 徐 雋
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“有恒產(chǎn)者有恒心”，物權(quán)法是規(guī)范民事財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法律，在法律體系中起著基礎(chǔ)性作用，是中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系中的重要支柱性法律。2月23日， 最高人民法院召開新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)歷時(shí)7年制定的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》的有關(guān)情況。
在2月23日最高人民法院召開的新聞發(fā)布會(huì)上，最高法民一庭庭長(zhǎng)程新文介紹，《解釋》嚴(yán)循立法精神和目的，結(jié)合審判實(shí)踐中遇到的難點(diǎn)問題，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、善意取得等問題作出相應(yīng)規(guī)定，將于2016年3月1日起施行。
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬糾紛可打民事官司
《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記就不能取得及享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)爭(zhēng)議涉及登記就應(yīng)通過行政訴訟解決。
最高法民一庭法官姜強(qiáng)舉例說，張三、李四共同出資購(gòu)買房屋并約定共有房屋，但因各種原因申請(qǐng)登記在張三名下。后雙方生隙，李四起訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)房屋共有權(quán)，不少法官和法院認(rèn)為，李四應(yīng)先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認(rèn)其共有權(quán)。
程新文說，這種觀點(diǎn)受眾頗廣，在很大程度上導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，這不僅徒增當(dāng)事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信。針對(duì)這一情況，《解釋》從兩個(gè)方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應(yīng)依法予以受理，民事審判部門應(yīng)依法予以審理。二是從訴訟中不動(dòng)產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對(duì)發(fā)生爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應(yīng)當(dāng)依賴于對(duì)原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，故在當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人的情況下，應(yīng)當(dāng)支持其訴訟請(qǐng)求。
未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，不發(fā)生物權(quán)效力
姜強(qiáng)介紹，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)制度，使開發(fā)商能夠在房屋交付之前獲得融資并開發(fā)，這類制度，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展，不無裨益，但對(duì)購(gòu)房人獲得房屋所有權(quán)，卻有現(xiàn)實(shí)威脅。實(shí)踐中，老百姓最為擔(dān)心的是，錢付了房卻拿不到。開發(fā)商或者一般出賣人一房二賣、一房多賣等現(xiàn)象屢見不鮮。
解決此類問題，現(xiàn)行法上有其手段。物權(quán)法第二十條規(guī)定的預(yù)告登記制度，就是為保障買房人等債權(quán)人實(shí)現(xiàn)物權(quán)目的而規(guī)定的一項(xiàng)制度。物權(quán)法第二十條第一款規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
實(shí)踐中，對(duì)于現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的何種處分，會(huì)因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力，存在模糊認(rèn)識(shí)，一些案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記效力的傾向�；陬A(yù)告登記制度的內(nèi)涵，正確適用預(yù)告登記制度，必須注意堅(jiān)持依法兼顧保障登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)與限制登記義務(wù)人的處分權(quán)的平衡原則，為此，《解釋》第四條對(duì)《物權(quán)法》第二十一條所稱的不發(fā)生物權(quán)效力的“處分行為”進(jìn)行了限縮性解釋，即未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。
并非所有法律文書都能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力
根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書直接導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)，不以登記、交付為生效要件，法律文書一經(jīng)生效，即發(fā)生物權(quán)效力。對(duì)于直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的人民法院、仲裁委員會(huì)作出的法律文書的范圍問題，一直是司法實(shí)踐中爭(zhēng)論不休的難題。
程新文認(rèn)為，基于維護(hù)物權(quán)變動(dòng)模式體系安定的目的，應(yīng)當(dāng)注意防止實(shí)踐中不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大化適用《物權(quán)法》第二十八條，損害相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，故需要對(duì)該條所稱人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書進(jìn)行目的性限縮解釋�；诖耍督忉尅返谄邨l規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書。”
“小區(qū)開放”尚需立法實(shí)現(xiàn)法治化
《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》指出，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)；已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。對(duì)社會(huì)關(guān)注的“小區(qū)開放”問題，程新文進(jìn)行了回應(yīng)。
“目前這一意見屬于黨和國(guó)家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關(guān)主體的權(quán)益保障問題，還有一個(gè)通過立法實(shí)現(xiàn)法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關(guān)注，并積極應(yīng)對(duì)�！背绦挛恼f。
程新文說，封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時(shí)代的產(chǎn)物，現(xiàn)在已經(jīng)處于工業(yè)化、信息化和新型城鎮(zhèn)化的新時(shí)代，推進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)需要有新的理念和探索�！斑@一舉措的目的是為了實(shí)現(xiàn)物和有關(guān)資源效益的最大化，這是一個(gè)非常具有前瞻性的、與時(shí)俱進(jìn)的城市發(fā)展理念，符合當(dāng)今世界的潮流和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于推進(jìn)城市現(xiàn)代化具有重要指導(dǎo)意義。作為司法機(jī)關(guān)，對(duì)由此可能涉及的相關(guān)主體的權(quán)益的影響、協(xié)調(diào)和保護(hù)，法院將加強(qiáng)調(diào)研、及時(shí)研判，并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)下指導(dǎo)力度，積極協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善地處理好相關(guān)的糾紛�！�
“有恒產(chǎn)者有恒心”，物權(quán)法是規(guī)范民事財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法律，在法律體系中起著基礎(chǔ)性作用，是中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系中的重要支柱性法律。2月23日， 最高人民法院召開新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)歷時(shí)7年制定的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》的有關(guān)情況。
在2月23日最高人民法院召開的新聞發(fā)布會(huì)上，最高法民一庭庭長(zhǎng)程新文介紹，《解釋》嚴(yán)循立法精神和目的，結(jié)合審判實(shí)踐中遇到的難點(diǎn)問題，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、善意取得等問題作出相應(yīng)規(guī)定，將于2016年3月1日起施行。
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬糾紛可打民事官司
《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記就不能取得及享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)爭(zhēng)議涉及登記就應(yīng)通過行政訴訟解決。
最高法民一庭法官姜強(qiáng)舉例說，張三、李四共同出資購(gòu)買房屋并約定共有房屋，但因各種原因申請(qǐng)登記在張三名下。后雙方生隙，李四起訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)房屋共有權(quán)，不少法官和法院認(rèn)為，李四應(yīng)先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認(rèn)其共有權(quán)。
程新文說，這種觀點(diǎn)受眾頗廣，在很大程度上導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，這不僅徒增當(dāng)事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信。針對(duì)這一情況，《解釋》從兩個(gè)方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應(yīng)依法予以受理，民事審判部門應(yīng)依法予以審理。二是從訴訟中不動(dòng)產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對(duì)發(fā)生爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應(yīng)當(dāng)依賴于對(duì)原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，故在當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人的情況下，應(yīng)當(dāng)支持其訴訟請(qǐng)求。
未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，不發(fā)生物權(quán)效力
姜強(qiáng)介紹，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)制度，使開發(fā)商能夠在房屋交付之前獲得融資并開發(fā)，這類制度，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展，不無裨益，但對(duì)購(gòu)房人獲得房屋所有權(quán)，卻有現(xiàn)實(shí)威脅。實(shí)踐中，老百姓最為擔(dān)心的是，錢付了房卻拿不到。開發(fā)商或者一般出賣人一房二賣、一房多賣等現(xiàn)象屢見不鮮。
解決此類問題，現(xiàn)行法上有其手段。物權(quán)法第二十條規(guī)定的預(yù)告登記制度，就是為保障買房人等債權(quán)人實(shí)現(xiàn)物權(quán)目的而規(guī)定的一項(xiàng)制度。物權(quán)法第二十條第一款規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
實(shí)踐中，對(duì)于現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的何種處分，會(huì)因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力，存在模糊認(rèn)識(shí)，一些案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記效力的傾向�；陬A(yù)告登記制度的內(nèi)涵，正確適用預(yù)告登記制度，必須注意堅(jiān)持依法兼顧保障登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)與限制登記義務(wù)人的處分權(quán)的平衡原則，為此，《解釋》第四條對(duì)《物權(quán)法》第二十一條所稱的不發(fā)生物權(quán)效力的“處分行為”進(jìn)行了限縮性解釋，即未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。
并非所有法律文書都能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力
根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書直接導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)，不以登記、交付為生效要件，法律文書一經(jīng)生效，即發(fā)生物權(quán)效力。對(duì)于直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的人民法院、仲裁委員會(huì)作出的法律文書的范圍問題，一直是司法實(shí)踐中爭(zhēng)論不休的難題。
程新文認(rèn)為，基于維護(hù)物權(quán)變動(dòng)模式體系安定的目的，應(yīng)當(dāng)注意防止實(shí)踐中不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大化適用《物權(quán)法》第二十八條，損害相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，故需要對(duì)該條所稱人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書進(jìn)行目的性限縮解釋�；诖耍督忉尅返谄邨l規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書。”
“小區(qū)開放”尚需立法實(shí)現(xiàn)法治化
《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》指出，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)；已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。對(duì)社會(huì)關(guān)注的“小區(qū)開放”問題，程新文進(jìn)行了回應(yīng)。
“目前這一意見屬于黨和國(guó)家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關(guān)主體的權(quán)益保障問題，還有一個(gè)通過立法實(shí)現(xiàn)法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關(guān)注，并積極應(yīng)對(duì)�！背绦挛恼f。
程新文說，封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時(shí)代的產(chǎn)物，現(xiàn)在已經(jīng)處于工業(yè)化、信息化和新型城鎮(zhèn)化的新時(shí)代，推進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)需要有新的理念和探索�！斑@一舉措的目的是為了實(shí)現(xiàn)物和有關(guān)資源效益的最大化，這是一個(gè)非常具有前瞻性的、與時(shí)俱進(jìn)的城市發(fā)展理念，符合當(dāng)今世界的潮流和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于推進(jìn)城市現(xiàn)代化具有重要指導(dǎo)意義。作為司法機(jī)關(guān)，對(duì)由此可能涉及的相關(guān)主體的權(quán)益的影響、協(xié)調(diào)和保護(hù)，法院將加強(qiáng)調(diào)研、及時(shí)研判，并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)下指導(dǎo)力度，積極協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善地處理好相關(guān)的糾紛�！�
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